Neben Aktien-, Renten- und Medienfonds hat sich in den letzten Jahren auch eine andere Fondsart immer mehr auf dem deutschen Markt durchsetzen können - der Immobilienfonds.
Ursprünglich eingeführt um den Anlegern ein sicheres Anlageinstrument zu bieten gibt es heute die unterschiedlichsten Arten von Immobilienfonds, die auch die unterschiedlichsten Anlegertypen, mit unterschiedlichsten Risikoprofilen, befriedigen.

Immer gleich ist den Immobilienfonds lediglich das Funktionsprinzip. Wie bei jedem anderen Fonds auch tun sich viele Anleger in einem Fonds zusammen und geben ihr Geld an die Fondsgesellschaft. Diese übergibt die Verwaltung der Gelder an einen Fondsmanager oder ein Team von Fondsmanagern. Diese haben dann die Aufgabe das Geld möglichst ertragreich anzulegen. Im Gegensatz zu den anderen, am Beginn genannten Fondsarten, legt ein Immobilienfonds sein Geld dabei nicht in Aktien oder anderen Wertpapieren an, sondern er erwirbt Immobilien. Ob diese gekauft, gepachtet oder nur gemietet werden spielt dabei grundsätzlich erst einmal keine Rolle.

Das Ziel der Fondsmanager ist es nun, die Immobilien an, zumeist geschäftliche, Kunden weiterzuvermitteln. Wenn die Immobilien nun angemietet werden, verdient der Immobilienfonds sein Geld, entweder direkt durch die Mieteinnahmen, im Falle eines Kaufes, oder durch die Mietdifferenz, im Falle von Miete oder Pacht der Immobilie.

Das beste was einem Immobilienfonds also passieren kann ist es, dass alle Immobilien vermietet sind, im Umkehrschluss ist es extrem schädlich, wenn sich hohe Leerstandsquoten im Portfolio des Fonds einnisten.
Die Zahl der vermieteten, im Verhältnis zu den unvermieteten Immobilien lässt sich in einer Quote angeben. Diese Quote ist entscheidend für die Bewertung eines Immobilienfonds, wirkt sie sich doch direkt auch seine Liquidität aus.

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen so genannten "offenen" und "geschlossenen" Immobilienfonds.
Bei einem offenen Immobilienfonds können die Mandanten jederzeit Anteile am Fonds erwerben oder diese auch zurückgeben. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds sind die Mandanten für die jeweilige Laufzeit des Fonds festgelegt, sie können ihre Gelder also nicht aus dem Fondsvermögen abziehen.

Geschlossene Immobilienfonds findet man heute meist als "Steuersparmodelle" für wohlhabende Menschen. Die Investitionen in einen solchen Immobilienfonds lassen sich nämlich direkt von der Steuer absetzen, die Erträge werden dann aber nur ratierlich in die Bilanzen hereingerechnet. Hierdurch kann sich unter gewissen Umständen ein erheblicher Steuervorteil herausbilden. Für Normalverbraucher sind diese Fonds aber meist eher uninteressant.